В редакцию не единожды обращались жители района с просьбой разъяснить, какие самострои можно узаконить и сколько на это осталось времени благодаря «Указу №202»?
На эти и другие вопросы нам ответила главный специалист отдела архитектуры и строительства, жилищно-коммунального хозяйства Лепельского райисполкома.
— В юридической и строительной практике Беларуси под термином «Указ №202» чаще всего понимается Указ Президента Республики Беларусь от 13 июня 2022 г. №202 «Об упрощенном порядке возведения и реконструкции объектов строительства». Документ кардинально изменил правила индивидуального жилищного строительства.
Указ ввел революционный принцип «строй как хочешь» для физических лиц. Застройщикам предоставлено право возводить и реконструировать одноквартирные жилые дома и хозяйственные постройки (5-го класса сложности) без получения разрешений от местных исполнительных комитетов, без разработки проектной документации (по желанию проект можно сделать, но он не обязателен), без последующей приемки объекта в эксплуатацию.
По окончании строительства гражданин сразу обращается в территориальное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру для проведения технической инвентаризации, получения техпаспорта и оформления права собственности.
— Какие условия применения Указа?
— Условия применения Указа напрямую зависят от того, где именно расположен земельный участок. Практика разделяет всю территорию страны на три условные зоны: Минск (Указ не действует. Сохраняется стандартный многоступенчатый порядок (разрешение, проект, экспертиза, приемка); Минский район и территории, прилегающие к областным центрам (требуется обязательное оформление паспорта застройщика. На его основании можно строить без иных документов); вся остальная территория Республики Беларусь (села, деревни, ПГТ, малые города), где строительство разрешено вообще без документов. Единственное условие — соблюдение минимальных расстояний от границ соседнего участка.
— Что нужно учитывать при строительстве, чтобы не нарушить закон?
— Несмотря на максимальное упрощение процедур, на практике застройщики сталкиваются со следующими важными аспектами. Первое — соблюдение строительных норм. Указ отменяет бумажную бюрократию, но не отменяет строительные и противопожарные нормы. При проведении технической инвентаризации территориальное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру зафиксирует расстояния до границ соседнего участка (для дома — не менее 3 метров, для хозпостроек — не менее 2 метров). При их нарушении зарегистрировать дом не получится.
Проблема подключения коммуникаций. На практике у застройщиков возникают сложности с газо- и электроснабжающими организациями. Для пуска газа или подключения больших мощностей традиционно требуется проект и акт ввода объекта в эксплуатацию. Министерство архитектуры и ЖКХ разработали специальные ведомственные алгоритмы, заменяющие эти документы актами территориального агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, однако, на местах этот процесс может требовать дополнительных согласований.
Право выбора. Застройщик не обязан использовать только этот указ. Практика показывает, что граждане, которые строят сложные, многоэтажные или дорогостоящие дома, по-прежнему предпочитают заказывать полноценный проект и проходить стандартную процедуру, чтобы минимизировать строительные риски.
Также важно не путать Указ №202 (строительство новых объектов) с Указом № 253. Указ № 253 — это временная «амнистия», позволяющая по упрощенной схеме узаконить старый самострой, возведенный до 1 сентября 2022 года (срок действия амнистии продлен до 1 января 2028 года).
— Опишите, пожалуйста, пошаговый алгоритм для застройщика в сельской местности.
— Сразу же нужно проверить границы: убедиться, что пятно застройки будущего дома находится минимум в 3 метрах от соседского забора. Затем можно строить объект: возводить дом или хозпостройку собственными силами либо с привлечением строительной бригады. После возведения объекта нужно обратиться в территориальное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру — подать заявление на техническую инвентаризацию. Специалисты приедут на замер, составят ведомость технических характеристик и выдадут технический паспорт. И затем на основании техпаспорта зарегистрировать право собственности на капитальное строение.
— Расскажите подробнее об Указе Президента Республики Беларусь от 25.07.2022 №253 «Об упрощенном порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства», так называемой «строительной амнистии».
— Действие Указа направлено на легализацию самовольно возведенных частных домов и пристроек без штрафов и судебных разбирательств. Действие документа продлено до 1 января 2028 года (согласно корректирующему Указу № 10 от 13.01.2025).
— Какие ключевые условия для амнистии?
— Чтобы местный исполнительный комитет принял объект в эксплуатацию в упрощенном порядке, должны одновременно соблюдаться следующие условия. Права на земельный участок (для строительства и обслуживания жилого дома) должны возникнуть до 1 сентября 2022 года. Амнистии подлежат только одноквартирные жилые дома и нежилые постройки (бани, гаражи, сараи) 5-го класса сложности. Указ действует по всей стране, за исключением города Минска. Постройки не должны нарушать ключевые строительные и противопожарные регламенты, а также права третьих лиц (например, минимальные расстояния до границ соседнего участка).
— Марина Александровна, опишите алгоритм легализации.
— Процедура выведена за рамки стандартных административных регламентов и на практике выглядит следующим образом. Гражданин обращается в местный исполком по месту нахождения недвижимости. К заявлению прилагаются: документ на землю (госакт, свидетельство о регистрации); вВедомость технических характеристик (составляется по факту обмера территориальным агентством по государственной регистрации и земельному кадастру недокументированной постройки); согласие совладельцев земельного участка (при их наличии).
На объект выезжает специально созданная приемочная комиссия. Она визуально и инструментально оценивает безопасность конструкций и соответствие градостроительным нормам. При отсутствии критических нарушений исполком утверждает акт приемки в течение месяца со дня подачи заявления. На основании этого акта территориальное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру регистрирует право собственности.
Несмотря на лояльность Указа, на практике заявители регулярно сталкиваются с разными сложностями. Первая — нарушение строительных зон: если дом или гараж частично вышли за красные линии (границы участка) или возведены в охранной зоне ЛЭП/газопровода, исполком откажет в приемке и обяжет снести объект. Вторая — споры с соседями: смещение постройки ближе чем на 2-3 метра к забору без письменного согласия соседа часто блокирует амнистию до урегулирования спора. Третья — незавершенное строительство: объекты должны быть фактически достроены (иметь фундамент, стены, крышу), чтобы комиссия могла оценить их надежность.
Если постройка имеет грубые дефекты, угрожающие жизни людей, гражданину выдается предписание на их устранение либо на приведение постройки в первоначальное состояние.
Беседовала Наталья Храповицкая.
